Những điều cần biết về cơn sốt đất ảo để đầu tư đúng thời điểm

Ở một thời điểm nhất định, giá đất liên tục tăng cao, dòng tiền bơm vào đất nền ngày càng nhiều hơn, đến một lúc nào đó “bong bóng” giá đất căng quá mức so với giá trị thực của BĐS gây những nguy cơ xì hơi đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ gây thiệt hại cho nền kinh tế. Quý 1 năm nay, thị trường BĐS TP.HCM chứng kiến những đợt tăng giá cực kỳ mạnh và vượt đỉnh điểm năm 2007 – 1 năm trước khi BĐS đóng băng theo đà khủng hoảng kinh tế thế giới, điều đó tạo nên nỗi lo lắng về “bong bóng đất nền” quay lại trong năm nay. Làm gì để đầu tư đúng đắn nhất vào phân khúc đất nền ở thời điểm này? Những hiểu biết đầy đủ về cơn sốt đất ảo sẽ giúp bạn có quyết định đầu tư sáng suốt hơn.

Cơn sốt đất ảo là gì?

Cơn sốt đất ảo là khái niệm để chỉ cho sự gia tăng giá đất ở mức đột biến, tăng cao gấp 1,5 – 2 lần trên diện rộng. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không xây dựng để kinh doanh mà thường bỏ hoang và mua không quan tâm đến giá trị thực tế. Cơn sốt đất ảo giá đất được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Cơn sốt đất ảo bắt nguồn từ đâu?

Các vùng ven thành phố luôn là khởi điểm của những cơn sốt đất ảo chứ không phải vùng trung tâm bởi ở các trung tâm, nhu cầu sử dụng đất là có thực, giá trị đã được định đúng mức trên thị trường và quỹ đất cũng không còn dư dả cho hoạt động mua bán đất nền.

Điểm khác biệt rất lớn của những mảnh đất vùng ven đang trong cơn sốt giá ảo chính là  chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.

nhung-dieu-can-biet-ve-con-sot-dat-ao-de-dau-tu-dung-thoi-diem (1)

Cơn sốt đất ảo thường bắt đầu từ vùng ven

Đặc biệt, cơn sốt đất ảo không bao giờ chỉ tăng cục bộ ở một vùng nhỏ vì ăn theo hạ tầng, ăn theo thông tin có dự án sẽ triển khai mà nó kéo theo sự tăng giá đất ở một vùng rất rộng lớn. Ban đầu là giá đất vùng ven tăng lên, sau đó lập tức vùng sâu xa cũng tăng giá theo tin đồn chưa được kiểm chứng.

Những cơn sốt đất thường diễn biến chóng mặt vói tốc độ tăng giá đến 100% chỉ trong 6 – 12 tháng, có thời điểm giá đất còn tăng cực mạnh và trong thời gian cực ngắn.

Vì sao sốt đất ảo thường bắt đầu từ vùng ven?

Có một nguyên tắc bất biến trên thị trường BĐS: Nước chảy về vùng trũng. Điều này là tất yếu, vùng ven có giá đất còn rẻ hơn nhiều so với quỹ đất ở các vùng đã phát triển, do đó, tâm lý nhà đầu tư thích rót tiền vào vùng này bởi mặt bằng giá mới chắc chắn sẽ được thiết lập tại vùng ven, đồng thời vùng ven cũng liên tục được chủ đầu tư chọn để xây dự án mới nên cơ hội đầu cơ tăng giá càng cao hơn.

Những yếu tố nào làm nên một cơn sốt đất ảo?

Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững, như vậy, cũng đồng nghĩa với việc cơn sốt đất ảo sẽ diễn ra trong điều kiện thị trường BĐS có những điểm bất ổn, bất hợp lý. Chẳng hạn như:

+ Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội  liên tục được công bố rầm rộ.

+ hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

+ Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết.

Nếu không có biện pháp sớm can thiệp mà để cơn sốt đất ảo tồn tại lâu dài trong nền kinh tế thì đó sẽ là một tổn thương không hề nhỏ. Những cơn sốt đất đã từng diễn ra tại TP.HCM là những ví dụ điển hình nhất cho hệ lụy này.

Tốc độ tăng giá nhanh nhất của cơn sốt đất từng xảy ra tại Tp.HCM?

Tại Tp.HCM, cơn sốt đất từng diễn ra nhiều lần, gần nhất là năm 2007. Khi đó, giá bất động sản tăng nhiều lần trong một vài ngày. Thậm chí sáng chào một giá, chiều lại có mức giá cao hơn. Tại thời điểm diễn ra cơn sốt ảo, các đơn vị môi giới địa phương cập nhật giá đất nhiều lần trong ngày, hàng tuần chứ không phải theo quý như thông lệ. Biên độ tăng giá đất cũng vượt ngưỡng phổ biến của kênh đầu tư này (bình quân 15-25% một năm, cao nhất 30-50%/năm), khi sốt đất tỷ lệ này có thể tăng lên đến 70-100% một năm thậm chí 200%.

nhung-dieu-can-biet-ve-con-sot-dat-ao-de-dau-tu-dung-thoi-diem (2)

TP.HCM năm 2017 đang chứng kiến một cơn sốt đất ảo ngang ngửa năm 2007

Cơn sốt đất ảo gây nên hệ lụy thế nào đối với nền kinh tế và nhà đầu tư?

Khi có cơn sốt đất ảo, dòng tiền liên tục bị hút vào đất và được xem là tiền “bất động”, nó không sinh lời do giá trị thực và nhu cầu sử dụng đất hoàn toàn không có, mua đất xong đa số bỏ hoang để chờ tăng giá. Các NĐT chỉ sang qua bán lại nên không hề tạo nên giá trị thực cho bđs đó.

Trong khi đó, nếu nhà đầu tư vay tiền ngân hàng để mua đất thì ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Mặt khác, thị trường BĐS có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Chu kỳ đi xuống có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực.

Đáng lẽ dòng tiền được đầu tư để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn để tái sản xuất, phát triển kinh tế thì trước cơn sốt đất ảo có thể trở thành dòng tiền “bất động”. Gây tổn thất lớn cho nền kinh tế.

Nhà đầu tư nên làm gì trong cơn sốt đất ảo?

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.

Nguồn: VietHouse.com.vn Tổng Hợp

LIÊN HỆ TƯ VẤN TRỰC TIẾP

Để nhận thông tin cập nhật mới nhất của dự án vui lòng liên hệ: HOTLINE TƯ VẤN 24/7:  0909 000 281 hoặc cung cấp nội dung theo mẫu bên dưới, chúng tôi sẽ phản hồi trong thời gian sớm nhất.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.