Nhưng khi khủng hoảng như thời điểm hiện tại, nhiều chủ đầu tư từ lớn đến nhỏ đều trở nên lao đao, thiếu tiền mặt, giao nhà trể hẹn… Vậy thì phần tiền “Lời dữ lắm” trong quá khứ nó đã đi đâu mất rồi?
Lợi nhuận thuần của 1 dự án bất động sản tính theo phương pháp tổng thu – tổng chi
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cứ phải đưa các thông số lên bảng tính xem mọi thứ diễn ra như thế nào thông qua một ví dụ:
Ví dụ ở khu vực nọ, CĐT đền bù 100ha đất lúa của dân với giá trung bình 200.000/m2, và sau 2 năm thì mở bán với giá 20 triệu/m2. Chênh lệch là 100 lần. Thoạt nhìn thì thấy lợi nhuận khủng đúng không. Tuy nhiên:
Chủ đầu tư đúng là bán được 20tr/m2 thật, nhưng không phải thu đươc 20.000 tỷ, mà chỉ thu được tầm 7000 tỷ thôi, mà 7000 tỷ này cũng không phải thu được ngay, mà thu từ từ trong vòng 2-3 năm sau đó. Lý do chỉ bán được khoảng 7000 tỷ là vì trong 100ha đó, sau khi trừ đi diện tích giao thông, diện tích các công trình công cộng, cây xanh, mặt nước, rồi cả 20% nhà ở xã hội nữa, thì cái đất ròng bán được chỉ còn tầm 35ha thôi. Vì đố mà bán được 20 triệu/m2 nếu không có mấy cái công viên, hồ nước, đường rộng, cảnh quan xịn mịn…
Một dự án bất động sản tại Nhơn Trạch với mật độ xây dựng chỉ khoảng 15%
Đền bù 200.000/m2 tương đương với 200 tỷ và số tiền này là phải bỏ ra ngay lập tức, vì dân không bao giờ chấp nhận cho nợ hay trả chậm cả. Và đương nhiên, không phải chỉ bỏ có 200ty cái là đi bán được 7000 tỷ đâu. Mà còn phải làm một nhiều thứ với hàng đống chi phí có thể liệt kê cơ bản như sau:
- Phải làm đường sá, công viên, cảnh quan, hồ nước: Để làm 100ha thì sẽ mất khoảng 1500 tỷ cho cái việc này, trung bình khoảng 1.5 triệu/m2.
- Tiền sử dụng đất: Là tiền chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư: Số tiền này khó để tính, nhưng chắc chắn không thể ít. Giả sử bảo khu này bán được 7000 tỷ, mà đền bù có 200 tỷ, thì tiền sử dụng đất chắc cũng phải tầm 1000 tỷ (là áp dụng cho những khu vực mới một mình 1 chợ thôi), còn nếu sát cạnh đã có dự án khác đang làm rồi cũng bán giá 20 triệu/m2 thì đố ai dám duyệt cho anh giá nộp SDĐ dưới 13 triệu/m2 nữa nếu ko muốn dự bị quyển lịch. Tức là tiền sử dụng đất là 3.000 – 4.000 tỷ trong trường hợp này.
- Tiền quản lý: Đương nhiên để làm được thì phải có tiền trả lương cho người làm, cái này không nhiều, tầm vài trăm tỷ trong mấy năm.
- Tiền bán hàng: Muốn bán được với giá 20 triệu/m2 thì cũng phải có sự tham gia của một lực lượng đông đảo môi giới, rồi chạy truyền thông này kia…. Thông thường nếu muốn thu về 7000 tỷ thì phải tốn khoảng 700 tỷ cho lực lượng bán hàng.
Như thế, CĐT sẽ thu được 7000 tỷ, thu theo tiến độ trong 3 năm.
Và chi khoảng: (200 tỷ đền bù + 1000 tỷ tiền sử dụng đất + 1500 tỷ làm hạ tầng + 100 tỷ trả lương + 700 tỷ bán hàng) = 3500 tỷ. Cũng trả từ từ. Thành ra chỉ còn lời gấp đôi thôi.
Mấy cái này tính “rợ” như thế, còn trong thực tế sẽ có nhiều thứ chi tiết, từng mục có những thứ đặc biệt riêng. Tuy nhiên khi đặt lên bảng tính thì sẽ cho chúng ta thấy một bức tranh tổng thể hơn.
Hơn nữa, các khoản trên chưa tính các khoản chi under table, một số căn dùng tặng cho để lấy quan hệ, những chi phí do giá vật tư lên bất thường, vật tư không thể tập kết về công trường một lúc mà tập kết theo tiến độ xây dựng, yếu tố chi phí rất quan trọng là chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn (vay ngân hàng, phát hành trái phiếu…) nên khi có biến động lãi suất tăng lớn hơn dự kiến ban đầu thì chủ đầu tư cũng đau đầu lắm.
Nguồn: Đức Lê – Remaps
Hotline
Facebook
Zalo